목차
요약
경매에 관심이 있다면 유찰된 경매물건을 노려보는 것이 꽤 좋은 전략이라는 걸 알고 계셨나요? 유찰되면 가격이 낮아지고 경쟁자가 줄어들기 때문에, 잘만 공략하면 똑똑한 투자가 가능합니다. 이 글에서는 유찰된 물건을 어떻게 찾고, 어떤 점을 고려해서 입찰 전략을 세워야 하는지, 그리고 제가 직접 경험한 사례까지 낱낱이 알려드릴게요!
들어가며
안녕하세요! 부동산 경매를 시작한 지도 벌써 5년이 넘은 블로거입니다. 이 글을 읽는 여러분도 아마 '경매'라는 단어에 호기심이 생겼거나, 이미 몇 번 시도해봤지만 잘 안 됐던 경험이 있으시겠죠?
저도 처음엔 정말 아무것도 모르고 경매에 뛰어들었다가, 몇 번 실패도 하고, 돈도 조금은 날려봤어요. 하지만 그 과정을 통해 깨달은 건, 유찰된 경매물건을 노리는 게 정말 중요한 전략이라는 거였어요. 이걸 제대로 이해하고 활용하기 시작하면서부터는 수익이 나기 시작했고, 지금은 제 투자 포트폴리오의 핵심이 되었답니다.
왜 유찰된 물건을 노려야 할까?
경매 시장에서 유찰은 그렇게 흔한 일이 아닙니다. 그런데도 유찰이 되었다는 건, 뭔가 이유가 있다는 거죠. 겁을 먹을 수도 있지만, 바로 거기에 기회가 숨어 있어요!
이유 1. 가격 하락
유찰되면 바로 다음 차수에서 최저 입찰가가 20~30%까지 떨어지게 됩니다. 특히 두 번 이상 유찰된 물건은 정말 말도 안 되게 싸게 낙찰될 수 있어요.
이유 2. 경쟁자 감소
사람들은 첫 번째 경매에서 낙찰 안 되면 그 물건을 포기하는 경우가 많아요. 하지만 그게 오히려 기회라는 거죠. 경쟁자가 줄어들면, 내가 원하는 가격에 낙찰될 확률이 높아지니까요.
이유 3. 숨겨진 문제 해결 가능
유찰된 이유 중 하나는 권리문제, 점유자 문제 등이 있어요. 하지만 이런 문제들을 미리 분석하고 대처 방안을 세운다면, 다른 사람은 포기한 물건을 내가 싸게 가져올 수 있는 겁니다.
유찰된 경매물건 찾는 방법
자, 그럼 진짜 실전으로 들어가 볼까요? 유찰된 경매물건을 찾기 위해선 아래와 같은 사이트들을 활용해야 해요.
이 중에서 대법원 사이트는 무료로 이용할 수 있지만, 세세한 필터 기능이나 과거 입찰 데이터 분석은 유료 사이트들이 더 강력합니다.
TIP: 검색 조건을 '유찰' 또는 '재매각'으로 설정해서 물건을 걸러보세요. 필터링만 잘해도 보석 같은 물건이 튀어나옵니다.
입찰가 전략 세우기
입찰가는 정말 중요합니다. 너무 높이면 손해고, 너무 낮으면 낙찰이 안 돼요. 그래서 저는 이 세 가지 원칙을 지킵니다:
- 시세의 70% 이하로 유찰된 물건만 본다
- 직전 낙찰가를 분석해서 입찰가를 정한다
- 내가 감당할 수 있는 리스크 범위를 정해둔다
제가 실제로 유찰된 빌라 한 채를 시세의 58%에 낙찰받은 적이 있어요. 이건 정말 철저한 분석과 입찰가 전략 덕분이었죠.
실제 사례로 보는 접근법
2022년, 서울 외곽에 있는 소형 아파트 하나가 경매에 나왔어요. 1회 유찰된 상태로, 감정가는 2억이었지만 최저가는 1억4천까지 떨어졌죠. 저는 이 물건을 보고, 근처 시세와 임대 수익을 계산해서 1억5천에 입찰했어요. 경쟁자 한 명 있었지만, 운 좋게 낙찰됐죠.
이후 전세로 1억6천에 세를 놓고 지금까지도 잘 굴러가고 있습니다. 실투자금은 1천만 원도 안 들었어요.
성공 확률을 높이는 팁
- 권리 분석은 필수! (말소기준권리 꼭 확인)
- 현장답사는 무조건 해야 해요
- 점유자 상황은 미리 파악해서 협상 준비
- 임대수익 vs 시세차익, 목적을 명확히!
- 경쟁률 낮은 지역부터 시작해보세요
질문과 대답
Q. 유찰된 물건은 무조건 좋은 건가요?
A. 아니요! 이유 없는 유찰은 없어요. 반드시 그 이유를 분석하고, 내가 감당할 수 있는 리스크인지 판단해야 합니다.
Q. 몇 번 유찰된 물건까지 도전해도 될까요?
A. 일반적으로 2~3회 유찰된 물건은 꽤 유리하다고 봅니다. 단, 너무 많이 유찰된 물건은 문제가 심각할 수 있어요.